CREDITOS HIPOTECARIOS UVA
-La cláusula no aclarada-
19/07/2019
La moneda en la cuál se otorgan los créditos hipotecarios en
la Argentina siempre dependió de la coyuntura y el entorno económico: pesos,
dólares o UVA. La moneda del préstamo es un dato para los Bancos, sino no
pueden prestar. Las variables que sí pueden modificar son la tasa de interés, el
plazo de devolución del préstamo y la forma de amortización.
Los tomadores de créditos conocemos algunas verdades
generales. Mayor tasa de interés es mayor cuota. Mayor plazo para devolver
significa que nos pueden prestar más. Ahora bien, y ¿el sistema de
amortización? Falta información y opciones para el consumidor.
El sistema de amortización es la forma en que se devuelve el capital
que nos prestaron, al margen de pagar intereses. Hay dos sistemas utilizados en
el mundo para préstamos minoristas, francés y alemán. Sus diferencias
principales son dos. El francés tiene cuota igual durante todo el crédito, el
alemán la cuota es decreciente. El francés devuelve muy poco capital al
comienzo y mucho capital al final, con el alemán se devuelve siempre la misma
cantidad de capital.
En nuestro país se ofrecen a las familias sólo el sistema
francés, el más inconsistente para los créditos UVA cuando la inflación se
dispara, porque acumula deuda más rápido que el alemán durante los primeros
años del crédito. Veamos un ejemplo estándar.
Una familia que compró el 01/06/2016 una vivienda de
u$s85.000 y pidió un crédito hipotecario UVA de $923.000 (u$s65.000) del
momento, por 15 años con una tasa del 5,5%, comenzó con una cuota de $7.542. Tres
años después, julio de 2019, debe pagar una cuota de $19.275, adeudando
$2.008.566 millones (u$s46.280). La cuota aumentó 156%, tanto como la
inflación; pero menos que el dólar (206%). Su deuda en pesos aumentó 118%.
Si el crédito lo hubiera tomado bajo sistema alemán al mismo
plazo e igual tasa hubiera comenzado con una cuota 24% superior al francés de $9.358
y tres años después, julio de 2019, debería pagar cuota muy similar al francés
de $21.695. Pero lo más interesante es que el capital adeudado sería $1.874.082
millones, es decir $135.000 (u$s3.100) menos. La cuota hubiera aumentado 132%, menos
que la inflación (156%), menos que el dólar (206%). La deuda en pesos subiría 103%.
El sistema alemán versus el francés, en tres años, generan
una diferencia significativa sobre la deuda. Si bien el alemán exige un mayor
esfuerzo inicial de las familias por la cuota más alta, debe saberse que será cada
vez menor en términos reales. También el sistema alemán alienta al tomador a endeudarse
por un monto un 20% menor que el caso del francés y eso cuando la economía
familiar se resiente como en los últimos meses, es un beneficio perceptivo para
el deudor.
Tomar un crédito hipotecario debería ser similar a comprar un
producto, pudiendo el tomador elegir las características del mismo en función
de sus necesidades y de acuerdo a las alternativas ofertadas. Por el contrario, en nuestro país, tomar un crédito hipotecario se parece más a ganar una lotería demográfica y social, que saca bolillas solamente cuando la coyuntura macroeconómica lo permite.
